头图来自东方IC
中国开发房地产是独一无二的生意，“拿地、盖房、卖房”平淡无奇流程的奇特之处在于，“原材料价值翻着个儿地涨”！
拿地成本5000元/平米（每平米规划建筑面积的“楼面地价”），销售时周边地块“招拍挂”价格已达1.5万元/平米，开发商顺势定价2万元/平米。假如“建安成本”为5000元/平米，开发商毛利润是1万元。
各行各业都只能从为社会创造的价值中分一块作为自己的利润。房地产开发行业是少的有例外，其本质上是套利者，套的是“其它土地”与“商品房开发用地”之间的差额，而且捂的时间越长获利越高，李嘉诚等“港鳄”是始作佣者。
比如“城中村”的一亩地（666平米）上有10套平房，年租金收入50万，买下这10套房需要500万。这亩地被规划为商品房开发用地后进行“招拍挂”，被某开发商以1000万拿下。如果容积率为3.3（地上总建筑面积/建设用地面积，推测是高层住宅），则可盖2000平米商品房，建筑成本1000万。假设1年后开售，房价2万/平米，开发商收入4000万，毛利润2000万；假设2年后开售，房价3万/平米，开发商收入6000万，毛利润4000万；假设3年后开售，房价4万/平米，开发商收入8000万，毛利润6000万……李嘉诚在大陆低价拿的地块动辄捂十几年，不要看他给家乡捐建了一个汕头大学就把他当善人。
房地产开发商有两条根——地根、银根。地根就是“土地储备”好比面粉；银根是可以动用的现金（包括银行贷款、房屋预售款、可售房产库存等），好比水。有面、有水，就可以做面包；面粉年年涨，开发商就可大赚。
所以，要知道一家房企值多少钱只需要看到的土地储备。如要资金链不断掉，也就是说有足够的水，房地产商土地储备越多，越值钱。观察恒大、碧桂园、万科几家龙头地产公司的土地储备量，也能看出其发展战略和后劲。
恒大土地储备
除极个别年份（如2014年），恒大购入土地总是高于消耗。特别是2016年、2017年，恒大连续两年“拿地”超过1亿金平米（建面），而两年前只消耗了不到7500万平米。到2017年末，恒大土地储备突破3亿平米。
截至2019年6月末，恒大土地储备达3.19亿平米，分布全国232座城市，项目总数达864个。其中，一二线城市土地储备1.7亿平米，均价2032元/平米；三线城市土地储备1.49亿，均价1191元/平米。
3.19亿平米土地获得成本（原值）为5277亿，实付4322亿、905亿。假设一二线城市销售均价2万元、三线城市销售均价1万元，恒大总销售额将达4.9万亿，扣除1.5万亿土地和建筑成本（建筑成本按每平米3000元计算），税前毛利润为3.4万亿！而恒大市值不到2400亿港元。除此之外，恒大还有7012万平米“旧改项目”未纳入土地储备。
恒大、万科等一线开发商取得土地的主要方式是项目收购或项目合作。对恒大来说，拿地、跑规划、拆迁等问题已经解决了的项目风险小、开发周期短，只要价格合适，非常值得参与。对项目卖家来说，恒大资金雄厚、品牌力强，自己“头拱地”、“嗷嗷叫”地把项目建成也卖不出好价钱，不如早点套现锁定收益。2016年，恒大新购1.02亿平米土地储备中，65.7%以股权投资或合作方式取得。
碧桂园土地储备
2010年-2014年，碧桂园土地储备一直在恒大50%以下徘徊。2015年，碧桂园突然发力，土地储备首次突破1亿平米，相当于恒大的70%。2018年，恒大战略收缩，碧桂园乘势超越，成为“中国第一地主”，土地储备达到3.8亿平米，相当于恒大的125%。
截至2019年6月末，碧桂园土地储备4.2亿平米（权益面积2.63亿平米），相当于恒大的131%。
万科土地储备
尽管当过多年房企龙头，万科对行业趋势的判断总倾向于悲观，从“拐点论”、“白银论”到高喊“活下去”。观其拿地之谨慎，可知万科的悲观论调不是忽悠外人的。
2016年万科土地储备较2015年仅净增200万平米，增幅2.2%。截至2018年末，万科土地储备权益面积1.49亿平米，不到恒大、碧桂园的一半。
用狐疑来形容万科非常贴切。
不敢多拿地，稍有风吹草动就降价抛售回笼现金，万科这些年都是在“习惯性踏空”中度过的。今天的土地储备就是未来的销售额，万科虽然规避了风险，发展后劲明显不足。
（如果觉得文章还不错，欢迎点击下方分享按钮，前20位好友可免费读。也欢迎在评论区与我交流，交流你的见解与看法。）
评论