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企业最基本的债务融资是银行贷款和发行债券，但华夏幸福作为一个业务周期特别长，资金短缺的民营企业，获取银行贷款的能力是有限的。同时，发行债券也有比较高的门槛和繁琐的手续，同时规模也受到限制，所以华夏幸福不可能仅仅靠发行债券来满足资金的需求。
华夏幸福也向银行借款，这其中往往是通过实际控制人把股权质押或者关联企业提供担保来获得贷款的。华夏幸福也发行了债券，2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模是30个亿，期限是5年，票面利率5.19%。在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，就在第3年年末公司可以上调票面利率，但不是强制性的，所以叫选择权。所谓投资者回售选择权是说到三年年末的时候，投资者可以选择继续持有债券，还是把债券一个事先约定的价格卖回给公司，这也不是必须要做的某一件事，所以也叫选择权。
除了基本的债务融资方式之外，华夏幸福也使用了其他各种各样的债务融资手段。
1、银行承兑
华夏幸福使用的第一种债务融资方式是银行承兑，票据可以是企业承兑，也可以是银行承兑。当然银行承兑的票据本质上其实就是企业在采购时银行去提供资金支持。
2015年的3月11日，华夏幸福下属的公司三浦威特和沧州银行股份有限公司固安支行签署了银行承兑协议，票面金额一共是2个亿。
2、短期融资券
华夏幸福使用的第二种债务融资方式是短期融资券，和银行承兑一样，短期融资券也是一种短期的融资手段，实际上可以说是一种短期的债券。
2015年5月26日，华夏幸福控股的子公司九通基业投资有限公司，向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限是1年。也就是通过发行融资券，华夏幸福筹集28亿，为期1年的资金。
银行承兑和短期融资券都属于短期的融资手段。
3、委托贷款
华夏幸福使用的第三种债务融资方式是委托贷款。委托贷款是长期的融资手段，也是贷款，只不过不是向银行贷款，直白一些就是私人借款。但在中国企业是不能直接向私人借款的，所以是要通过银行中介来让借款合法化。
比如，A把钱给B有两种方法，一种是A委托银行去放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是A和B去委托银行作为中介人来使借贷合法化，银行收取手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。
2015年11月，大厂孔雀城就和金元百利上海银行股份有限公司北京分行签署了《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额为7亿，这就是一个非常典型的委托贷款。
4、银团贷款
华夏幸福使用的第四种债务融资方式是银团贷款。银团贷款还是从银行去借款，只不过不是从一家银行，而是一家或者几家银行来牵头。多家银行和非银行金融机构参与去组成一个银行集团，采用同一个贷款协议，按照商定的期限和条件向同一个借款人提供融资的一种贷款方式。
采用这种贷款方式说明这些银行对企业有信心，银团贷款在海外融资市场上是应该说是比较常见的，但是在中国应该说还是先例。
2014年10月，华夏幸福间接控股的子公司三普威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社以及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1个亿，期限是1年，借款利率是8.5%。
5、信托借款
华夏幸福采用第五种债务融资方式是信托借款。信托借款其实很简单，就是从信托公司来获取贷款。一般来讲，信托融资成本也非常高，但是它的门槛比较低，选择面也广，数额也大，它一直是地产公司比较常用的一种融资手段。
2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏向大业信托有限责任公司借款25亿。2012年华夏幸福的信托贷款甚至占到了全部融资额的73%，2013和2014也分别占到43%、44%，到2015年，信托融资的总规模达到190亿，占比40%。总体来看，有所下降。
早期，华夏幸福的基础还相对薄弱，因此当时它更加依托于高成本低门槛的信托融资。但后来随着它规模的增加，品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐的拓展，高成本的信托融资比例也在逐渐的下降。
6、关联方借款
华夏幸福使用的第六种债务融资方式是关联方借款。这个其实还是借款，只不过是向自己的关联方借款，华夏幸福有几个银行系统的关联方为它开辟了一条比较便利的融资渠道。
比如2014年，华夏幸福的两家间接控股子公司三普威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万和3400万，借款期限都是1年，借款利率都是9%，而廊坊银行正是华夏幸福的关联方。同样的借款还有很多，比如2015年9月9日，三普威特向廊坊城郊联社借款1亿，借款期限也是1年，借款利率是6.955%，而廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。
7、股权收益权转让
华夏幸福使用的第七种债务融资方式是股权收益权转让。股权收益权转让是抵押贷款的一种，这与特定收益权转让其实比较相似，只不过特定收益权转让当中转让的是资产的未来收益权，而股权收益权转让中转让的也是资产，只不过是一种特定的资产，是公司的股权。
2015年7月16日，建行银行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%的股权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行银行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。因为有后面回购，所以这很显然是一种预期收益权的抵押借款。
8、应收账款收益权转让
华夏幸福使用的第八种债务融资方式是应收账款收益权转让。应收账款收益权转让也是各种收益权转让当中的一种，其本质也是一种抵押贷款。华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。
第一种是《商品房买卖合同》下可收取的预付购房款。2016年3月9日，华夏幸福和平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立以信托计划项下的信托资金为限，购买华夏幸福享有的标的应收款项当中的初始应收账款，在已应收账款现金流回款余额为限，循环购买公司享有的标的应收账款。这个听起来比较复杂，实际上就是说不仅把现有的应收账款，而且以后增加的还继续买，这就是把应收账款抵押来获得借款。
第二种是应收账款的收益权转让就比较特殊。它是对地方政府享有的应收账款收益权来进行转让。2015年7月30日，华夏幸福的子公司九通投资将它合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币一共8亿，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商业服务区管理委员会享有的应收账款人民币一共7亿，共计15亿的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期买12月后，像汇添富资本回购目标应收账款收益权。名义上是转让，实际上后面还得买回来，所以其实是一种抵押。
这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用。就是华夏幸福的产业新城开发是从政府手里租地，然后去进行新城开发，帮助地方政府去招商，招商获得投资款的45%，地方政府承诺作为产业发展服务费，未来支付给华夏幸福，约定最多的支付期是5年。但是这些应收账款的回款是存在风险的，因为地方政府是不是能够在招商之后那么长时间去付款，是存在不确定性的，所以这一类融资在华夏幸福规模也是比较小的。
9、特殊信托计划
华夏幸福使用的第九种债务资方式是特殊信托计划，这是通过设立一个特殊信托计划的方式，把债权抵押出去获得资金。
比如2015年的5月26日，华夏幸福的两家下属公司三浦威特对廊坊华夏享有3亿元的债权，三浦威特以这3亿元的债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计是12个月，西藏信托同意受让标的债权转让对价是3个亿，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一个核算日，按照债权转让协议约定支付标的的债权回购款项。看上去是把这三个亿的债权卖给了西藏信托，但实际上是要在规定的期限再去把它回购，所以其实本质上仍然是一个抵押借款。
10、债务重组
华夏幸福使用的第十种债务融资方式是债务重组。债务重组不是因为债务人还不起债，跟债权人达成协议来获得一些宽松的还款条件。而是在债务快要到期时，把这笔债务转让给其他的公司，来延长还款日期，也就是可以说是又借到了一笔新的资金。
2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元的债权，并即将到期。经过协商，恒丰银行决定把标的的债权转让给长城资管公司，三普威特接受这一项的债务重组，债务重组的期限是30个月。实际上，相当于把三普威特欠恒丰银行的这笔贷款延长了30个月，而且未来三普威特还款不是还给恒丰银行，而是还给长城资管公司。所以就相当对银行贷款的还款期限进行了延长。
11、债权转让
华夏幸福使用的第十一种债务融资方式是债权转让。债务重组是银行把对企业的债权转让，其实企业也可以把对于其他企业的债权转让。实际上，应收账款收益权转让是一种债权者，只不过公司还可以把其他的债权也转让出去。
比如2014年的3月8日，华夏幸福旗下的京御地产欠同属华夏幸福的另一家公司大厂华夏19.78亿，大厂华夏以其中到期的18.85亿的债权作价15个亿卖给信达资产，这样其中的3.85亿就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。在这个过程当中，大厂华夏提前收回了现金，而京御地产其实只是换了一个还款人，而且期限还延长了。
12、售后回租式融资租赁
华夏幸福使用的第十二种债务性质的融资方式是售后回租式融资租赁。融资租赁本质上是一种分期付款的购买行为，售后租回其实就是一种融资方式。
比如2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式，向中国外贸金融租赁有限公司融资3个亿，年租息率7.0725%，为期两年。也就是华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，这个公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给这个公司租金，付的租金也就是3亿去乘7.0725%。
13、夹层融资
最后，华夏幸福使用的第十三种债务融资方式是夹层融资。夹层融资说白了就是明股暗债，表面上是股权转让，但是实际约定未来要回购，并且以差价来作为利息或支付约定的利息。因为它介于股债之间，所以叫夹层。
2013年11月，由华澳门信托募资10亿投入华夏幸福旗下的北京丰科建，向北京丰科建增资7.6亿，向北京丰科建再提供信托贷款2.4亿。交易完成之后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股下降到33.33%。在这个交易之后，华夏幸福成了小股东，所以丰科健不再纳入它的合并报表，丰科健的负债也就不再体现在华夏幸福的合并报表当中。
总结
今天以华夏幸福的融资实践为例，介绍15种常见的各种债务融资方式。其中有发行长短期债券的类型，有各种不同对象借款的类型，有把各种债权转让来获得抵押贷款类型，也有通过债务重组或者债权转让延长原有负债期限的类型，还有租赁和夹层融资。
可以看出各种创新融资方式层出不穷，以上只是其中比较常见的一些类型，并不能一一涵盖。
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